Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa lokalnego stanowiony przez jednostki samorządu terytorialnego. Zawiera treść opisową oraz rysunki i mapy, które tworzą spójną całość. Plany tworzy się po to by uregulować sposób w jaki grunty będą zagospodarowane i użytkowane w danej gminie. Zebrany w nim zbiór wytycznych to zarówno korzyść jak i ograniczenie. No i oczywiście, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest podstawą do wydania pozwolenia na budowę.
Korzyści jakie daje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest kluczowa podczas wyboru działki pod budowę, określenia przeznaczenia budynku i wyboru projektu budowlanego. Dowiemy się z niego:
– jakie jest przeznaczenie terenów (mieszkaniowe, usługowe lub inne)
– jakie będą parametry przyszłej zabudowy
– jak będą przebiegały drogi w sąsiedztwie działki
– jakie będzie uzbrojenie terenu.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego daje inwestorowi pewność, że kupując konkretną działkę dokładnie wie co na tej działce będzie mogło powstać. Co więcej, na planach będą uwzględnione długoterminowe polityki rozwoju danej gminy, co w praktyce oznacza wiedzę o możliwych budowach dróg czy linii kolejowych. Plany są aktualizowane w miarę potrzeb, na przykład przy wdrażaniu nowych projektów ogólnopolskich, więc warto je śledzić, by nie być zaskoczonym. Dla osób kupujących działkę do celów mieszkaniowych, miejscowy plan daje pewność, że nie kupią „kota w worku” i będą mogli cieszyć się podobnym sąsiedztwem.
Drugą podstawową korzyścią wynikającą z posiadania działki na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania to ochrona prawna i prawo do roszczeń. Jeżeli w wyniku zmiany planów zagospodarowania nasza działa starci na wartości (np. pojawią się linie wysokiego napięcia lub utrudni się dojazd do działki) jako właściciel będziemy mieć prawo do odszkodowania.
Poznasz ograniczenia i nakazy
W każdej gminie poziom szczegółowości planu może być inny. Najczęściej są to wytyczne dotyczące dopuszczalnego przeznaczenia budynku, usytuowania na posesji, jego wysokości czy kącie nachylania dachu. Są jednak miejscowości i obszary dla których regulacje sięgają głębiej do spraw takich jak:
– kolor dachówki,
– materiał wykończeniowy elewacji,
– procentowy udział szklenia fasady,
– minimalna powierzchnia biologicznie czynna na terenie działki,
Lista może być dowolnie długa i dowolnie szczegółowa, jednak nie znajdziemy tam wskazań na konkretne produkty. Wszystko zależy od specyfiki danego miejsca.
Brak planu – co z pozwoleniem na budowę?
Brak uchwały miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w danej gminie nie oznacza możliwości samodzielnego decydowania o rodzaju i projekcie budynku. W polskim prawie są dwie drogi uzyskania pozwolenia na budowę:
– decyzja o pozwoleniu na budowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
– decyzja o pozwoleniu na budowę na podstawie warunków zabudowy.
Druga opcja oznacza rozpoczęcie procesu od zawnioskowania o wydanie warunków zabudowy i dopiero na tej podstawie dobieramy projekt budynku. Taki komplet to podstawa by zawnioskować o pozwolenie na budowę. Jest to wariant dający inwestorowi mniej ochrony ponieważ decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem prawa i nie może być podstawą do roszczeń. Jest zatem bardziej niepewna i rządzi się zupełnie innymi prawami niż plan miejscowy.
Co więcej, dla danej działki może być wydana dowolna ilość różnych decyzji o warunkach zabudowy, a wnioskującym nie musi być tylko sam inwestor. Wszystko zależy od tego o co będziemy wnioskować. Idąc dalej, warunki zabudowy koncentrują się tylko na jednej działce, nie uwzględniając sąsiedztwa. Stosowana jest jednak tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa, czyli np. w obszarze zabudowy mieszkaniowej będą wydawane pozwolenia na podobną zabudowę mieszkaniową.
Gdzie szukać planów zagospodarowania przestrzennego?
Uchwały o przyjęciu planów miejscowych są publikowane w Dzienniku Urzędowym. Najprościej jest wejść na stronę internetową danego urzędu gminy (miejskiej lub wiejskiej) i poszukać tych informacji. Przykładowo, dla gminy Miasta Radom, została utworzona osobna podstrona Miejskiej Pracowni Urbanistycznej i zamieszczono na niej interaktywną mapę pozwalającą podglądać wszystkie informacje: https://mpu.radom.pl/mapa/. Dla pozostałych mieszkańców województwa mazowieckiego pomocny będzie portal Wrota Mazowsza (https://msip.wrotamazowsza.pl/msip/Full.aspx), który posiada podobnych odpowiedników w innych województwach.
___
Nie przegap innych porad! Subskrybuj kanał AMBASADA BUDOWNICTWA TV i korzystaj z wiedzy naszych Ekspertów co tydzień.
Masz pytania do naszego gościa? A może jesteś Ekspertem i chcesz wziąć udział w filmie? Skontaktuj się z nami: e-mail: redakcja@ambasadabudownictwa.pl
