Pierwszym krokiem związanym z budową domu jest zakup działki. Kupno działki to poważna decyzja życiowa, nierzadko obarczona znacznym ryzykiem finansowym, dlatego przed ostateczną finalizacją transakcji powinniśmy sprawdzić ją pod wieloma kątami i dopełnić szeregu formalności. Umowa kupna-sprzedaży działki zawsze musi zostać podpisana z udziałem notariusza. Jaka jest rola notariusza przy zakupie działki?
Od czego zacząć zakup działki bez budynków i co skonsultować z notariuszem?
Jeśli planowana jest budowa domu, w pierwszej kolejności należy znaleźć odpowiednią działkę, na której możliwa będzie realizacja inwestycji. Jeśli na działce ma zostać wybudowany dom, najpierw należy sprawdzić, czy jest w ogóle taka możliwość. W tym celu należy udać się do właściwego urzędu gminy, w którym uzyskać można informacje, czy działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie jest, należy zapytać, czy zostały wydane warunki zabudowy. Wystąpić można także o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy również dowiedzieć się, jak będzie wyglądać zaopatrzenie nieruchomości w media. W celu uzyskania szczegółów najlepiej zgłosić się do lokalnych dostawców mediów, którzy udzielą odpowiedzi na wszelkie pytania.
Inwestycja w nieruchomość to często inwestycja życia, dlatego jeszcze przed zakupem działki należy sprawdzić jej stan prawny. W tym celu najlepiej udać się do notariusza. Osoba sprzedająca nieruchomość powinna przedstawić notariuszowi akt notarialny danej nieruchomości lub wypis aktu notarialnego, a także dokumenty takie jak zawiadomienie o wypisie z księgi wieczystej oraz wypisy z rejestru gruntów i wyrys z mapy. Na podstawie przedstawionych dokumentów notariusz dokładnie przeanalizuje stan prawny danej nieruchomości. Wizyta u notariusza konieczna jest również w momencie zawierania transakcji.
Jakie znaczenie przy zakupie działki ma księga wieczysta?
Przed zawarciem transakcji kupna-sprzedaży należy również sprawdzić, czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą. Informacja ta pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy nieruchomość ma stan prawny. Jeśli nieruchomość ma księgę wieczystą, można wówczas sprawdzić, kto jest jej właścicielem, w jaki sposób tę nieruchomość nabył oraz gdzie nieruchomość jest położona. Z księgi wieczystej dowiedzieć się można również, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami na rzecz osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzaniu lub hipoteką. Księga wieczysta pozwoli uzyskać odpowiedź na pytanie, czy w stosunku do nieruchomości nie są prowadzone postępowania sądowe, egzekucyjne, czy też administracyjne.
Jeśli działka nie ma założonej księgi wieczystej, osoba, która ją sprzedaje, powinna okazać dokumenty, z których jasno wynika, że jest jej właścicielem. Dokumentem takim może być zarówno decyzja administracyjna, jak i postanowienie sądu w sprawie o zasiedzenie lub podział spadku. Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, powinna zostać założona przy zawieraniu umowy sprzedaży, która jest dokumentowana przez notariusza.
Co należy przygotować przed podpisaniem aktu notarialnego i co zrobić w przypadku sporów?
Jeśli do kancelarii notarialnej zgłasza się nabywca nieruchomości, powinien dokładnie omówić z notariuszem najważniejsze postanowienia umowy sprzedaży. Uwagę należy zwrócić na to, co jest przedmiotem sprzedaży, jaka jest cena działki, kiedy i w jaki sposób pieniądze za działkę zostaną zapłacone oraz kiedy nastąpi wydanie nieruchomości. Przy podpisywaniu aktu notarialnego i zawieraniu umowy sprzedaży potrzebny jest dokument tożsamości, najlepiej dowód osobisty. Jeśli chodzi o spotkanie w kancelarii, na którym zawierana jest umowa sprzedaży i podpisywany jest akt notarialny, odbywa się tam cała procedura. Na początku notariusz wyjaśnia, co jest treścią aktu notarialnego, a także jakie skutki niesie podpisanie umowy dla obu stron. Odpowiada również na ewentualne pytania sprzedającego i kupującego. Następnie akt notarialny jest odczytywany, akceptowany przez strony i podpisywany.
Czasami dochodzić może do sporów, kiedy chociażby jedna ze stron przez nieuwagę przeoczy ważny dla niej szczegół. Spory dotyczyć mogą np. daty wydania nieruchomości (przykładowo, dla nabywcy zaskakujące może być to, że nieruchomość otrzyma np. dopiero za 2 miesiące, a nie za 2 dni). Aby nie doszło do takich sytuacji, bardzo ważne jest pierwsze spotkanie organizacyjne, na którym wszelkie wątpliwości powinny zostać rozwiane. Wszelkie sprawy dotyczące planowanej transakcji powinny więc zostać dopięte jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego w kancelarii notarialnej.
Czy notariusz ma wpływ na wycenę i wartość nieruchomości?
Notariusz nie wycenia nieruchomości, ani nie ustala jej wartości. Ostateczna cena, za jaką zostanie sprzedana nieruchomość, określana jest przez zainteresowane strony – określając wartość będącej przedmiotem umowy nieruchomości, notariusz opiera się więc na oświadczeniach stron. Cena najczęściej odpowiada wartości nieruchomości, jednak należy mieć na uwadze, że od wartości nieruchomości pobierany jest podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek od umowy sprzedaży), który wynosi 2%. W ramach czynności notarialnej, jaką jest akt notarialny, notariusz odlicza podatek – podatek od umowy sprzedaży pobierany jest przez notariusza od kupującego, a następnie odprowadzany do właściwego urzędu skarbowego.
Czy notariusz przyjmuje dokumenty archiwalne i jakie sprawy można u niego jeszcze załatwić?
Sytuacje, w których notariusz przyjmuje stare dokumenty, zdarzają się coraz rzadziej. Zwykle dochodzi do nich, jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. Wtedy konieczne jest jej założenie, dlatego notariusz musi mieć dokument potwierdzający, że dana osoba stała się właścicielem nieruchomości. Nierzadko mogą to być dokumenty nawet z lat dwudziestych lub trzydziestych ubiegłego wieku takie jak akt notarialny, a często również postanowienia sądu w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku, czy też stare dokumenty geodezyjne. Dopiero na ich podstawie zakładana jest księga wieczysta. Notariusze najczęściej nie udzielają porad prawnych, z wyjątkiem wyjaśnień dotyczących prowadzonych czynności notarialnych. Jeśli więc planujesz nabycie nieruchomości i w związku z tym pojawiają się wątpliwości, warto zapytać o szczegóły dotyczące zawarcia transakcji.
Szukasz więcej informacji?
Obejrzyj na You Tube pełny wywiad z Ekspertem i korzystaj z wiedzy, którą zbieramy dla Was na kanale Ambasada Budownictwa TV. Dodatkowe pytania możesz zadać Ekspertowi pisząc na adres redakcja@ambasadabudownictwa.pl.
BUDUJESZ? REMONTUJESZ? Subskrybuj nasz kanał!
https://www.bitlylinks.com/0tEbVdwKL
