Szukając miejsca pod nowy dom lub budynek gospodarczy nie możemy kierować się tylko atrakcyjna lokalizacją czy ceną. Najważniejsze to dokładnie sprawdzić stan prawny danej nieruchomości gruntowej, by uniknąć opóźnień w realizacji budowy, a nawet niespodzianek kończących się w sądzie. Co do zasady działki bez księgi wieczystej lub dokumentu stwierdzającego jej własność nie mogą być zbyte ani nabyte.
Rodzaj działki ma znaczenie
Co do definicji działka jest to najmniejsza jednostka podziału terytorialnego, która może być dalej dzielona na mniejsze odrębne nieruchomości gruntowe. Każda działka należy do tak zwanego obrębu, którego numer i nazwa najczęściej odpowiadają nawie miejscowości, w której działka jest położona. W przypadku miast obręby to najczęściej poszczególne dzielnice. W zależności od tego jaką funkcję ma przypisana działka, dzielimy je na działki między innymi na działki rolne, budowlane, siedliskowe czy rekreacyjne. Typ działki zapisany jest w jej księdze wieczystej lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oglądając działkę przed zakupem warto sprawdzić te dwa źródła, choć nie jest to komplet informacji, który należy zweryfikować.
Brak granic działki
Wielu z nas pewnie zdziwi fakt, że w Księdze Wieczystej nie znajdziemy informacji o tym jak przebiegają granice działki. Owszem, są tam dane o jej powierzchni, lokalizacji i właścicielu, jednak wpis w Księdze Wieczystej nie zawiera map z naniesionymi granicami. Przebieg granic oraz ich wierne odwzorowanie w terenie może sprawdzić jedynie geodeta. Dlatego do geodety powinno się zgłosić przed zakupem działki. Wystarczy że znamy jej numer i obręb. Na tej podstawie geoadeta sprawdzi archiwalne mapy, dokumenty oraz dokona wizji lokalnej by potwierdzić jak faktycznie ulokowana jest działka, którą chcemy kupić. Także geodeta to pierwsza osoba, która najdokładniej sprawdzi dla nas stan prawny działki. Dlaczego to takie ważne? Praktyka pokazuje, że nierzadko do sprzedaż wystawiane są działki, których granice przebiegają na przykład przez istniejące już nieruchomości. I nawet sami właściciele nie mają o tym pełnej wiedzy. Oczywiście są to sprawy, które można załatwić poprzez aktualizację granic działki, jej podział lub odsprzedanie czy odstąpienie spornego kawałka…ale to dodatkowy czas i pieniądze potrzebne na przeprocesowanie takich zmian.
Geoportal to za mało
Geoportal (https://www.geoportal.gov.pl/) czyli krajowa baza map ewidencji gruntów pozwala na obrazkowe, przybliżone sprawdzenie działki, którą się interesujemy. Jednak jest to źródło tylko orientacyjne mogące zawierać niepotwierdzone, zdezaktualizowane informacje. Dlatego możemy się tym wspomóc, ale geodeci odradzają używania go jako jedynego źródła wiedzy do podejmowania decyzji o zakupie danej nieruchomości. Drugą metodą weryfikacji działki jaką się interesujemy jest sprawdzenie w gminie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli gmina nie posiada planu dla tej okolicy to niestety nie będziemy mieć pewności jaką działkę nabędziemy.
Pomoc geodety przy uzyskaniu warunków zabudowy
By mieć 100% pewność co do tego jaką funkcję będzie mogła pełnić dana nieruchomość trzeba wystąpić w gminie o warunki zabudowy. By to zrobić nie trzeba być właścicielem danej nieruchomości. Przed wystąpieniem w warunki zabudowy najlepiej skonsultować się z geodetą, by poprawnie zlokalizować budowany dom na mapie projektowej. Niestety błędnie naniesione kreski na mogą stać się problemem formalnym na etapie budowy i jej odbioru.
Jakie warunki musi spełniać działka budowlana?
Po pierwsze – działka nie musi być uzbrojona w przyłącza takie jak woda, prąd, gaz czy kanalizację. Jednak do wystąpienia o warunki zabudowy jako przyszły inwestor musimy w gminie przedstawić dokumenty potwierdzające, że takie przyłącza mogą i będą zrealizowane przez dystrybutorów. Musimy je pozyskać we własnym zakresie kontaktując się bezpośrednio z biurami poszczególnych dostawców.
Drugą ważniejszą sprawą jest dostęp do drogi, zwłaszcza takiej, która uzbrojona jest już w podstawowe media. Zgodnie z przepisami każda działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi. Nie oznacza to, że możemy wybudować się tylko przy samym pasie jezdni. Ustawodawca dopuszcza szereg rozwiązań opartych między innymi zapisy o służebności, który pozwala na przykład przejeżdżać przez działki sąsiadów wyznaczoną drogą wewnętrzną. Te kwestie są zawarte w księdze wieczystej danej nieruchomości i nie podlega zmianom.
Szukasz więcej informacji?
Obejrzyj na You Tube pełny wywiad z Ekspertem i korzystaj z wiedzy, którą zbieramy dla Was na kanale Ambasada Budownictwa TV. Dodatkowe pytania możesz zadać Ekspertowi pisząc na adres redakcja@ambasadabudownictwa.pl.
BUDUJESZ? REMONTUJESZ? Subskrybuj nasz kanał!
