Budowa domu to marzenie wielu z nas, jednak przed jego realizacją warto dowiedzieć się na ten temat jak najwięcej. Sam proces składa się bowiem z wielu etapów i bez wystarczającej wiedzy łatwo narazić się na problemy, których konsekwencją będą opóźnienia oraz większe koszty inwestycji.
Od czego zacząć budowę domu? Kiedy należy uzyskać i ile kosztuje pozwolenie na budowę? Jaka jest rola kierownika budowy? Na te oraz inne pytania odpowiemy poniżej.
Oto budowa domu krok po kroku!
Krok 1: Zakup działki i formalności po zakupie
Aby mieć możliwość budowy domu, trzeba posiadać odpowiedni teren. Jego zakup musi być dobrze przemyślany, ponieważ nie każda działka umożliwi wzniesienie obiektu, który spełni oczekiwania inwestora. W pierwszej kolejności warto sprawdzić w urzędzie miasta lub gminy (wydział budownictwa i architektury), czy dla wybranej działki uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Dzięki niemu inwestor dowie się, czy wybrany przez niego teren może zostać wykorzystany do budowy domu, jak w przyszłości będzie wyglądała jego okolica i jakie warunki musi spełnić wznoszony tu obiekt (istotne są linia zabudowy, liczba kondygnacji, a nawet kąt nachylenia dachu).
Szczegółowe informacje dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajdują w naszym filmie.
Co w sytuacji, gdy dla danej działki nie został sporządzony taki dokument? Konieczne będzie złożenie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wniosku o wydanie warunków zabudowy. Powinny znaleźć się w nim informacje dotyczące obiektu, takie jak powierzchnia użytkowa, liczba kondygnacji czy kąt nachylenia dachu, a także oświadczenie o zapewnieniu dostawy mediów oraz kopia mapy zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000 (można pobrać ją w Wydziale Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego).
Sam zakup terenu nie jest procesem skomplikowanym, a w przypadku jakichkolwiek wątpliwości można skonsultować się z notariuszem. Co w sytuacji, gdy działka nie ma księgi wieczystej i co trzeba przygotować przed podpisaniem aktu notarialnego? Odpowiedzi na te pytania znajdują się w filmie obok.
Krok 2: Projekt architektoniczno-budowlany
Będąc już w posiadaniu działki, na której wybudowany zostanie wymarzony dom, można przejść do kolejnego etapu, czyli sporządzenia projektu architektoniczno-budowlanego. To właśnie w oparciu o niego zostaną przeprowadzone wszystkie prace. Opcje w tym wypadku są dwie – zakup gotowego projektu albo skorzystanie z usług architekta.
Pierwsze rozwiązanie jest bez wątpienia tańsze i mniej czasochłonne. Niestety, w większości przypadków nie ma możliwości ingerowania w gotowy projekt, w związku z czym dopasowanie go do indywidualnych potrzeb bywa bardzo trudne. Co więcej, musi odpowiadać warunkom znajdującym się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Dlatego wielu inwestorów decyduje się na budowę domu w oparciu o projekt przygotowany przez architekta. Dzięki temu możliwe będzie dopasowanie obiektu w stu procentach do indywidualnych potrzeb. Jest to rozwiązanie droższe, jednak pozwalające na stworzenie idealnych warunków do życia i realizację własnych pomysłów.
Warto pamiętać, że projekt powinien zostać sporządzony w dwóch formach – budowlanej, którą składa się w urzędzie, a także wykonawczej, w oparciu o którą firma budowlana przeprowadzi wszelkie prace.
Krok 3: Formalności przed rozpoczęciem budowy domu
Zbliżamy się do rozpoczęcia prac, ale zanim do nich dojdzie, niezbędne będzie zadbanie jeszcze o kilka kwestii. Jakie dokumenty do budowy domu i działania mogą okazać się niezbędne? Przede wszystkim:
- wystąpienie o warunki przyłączenia dla poszczególnych mediów i uzyskanie tzw. promes, dzięki czemu działka zostanie np. podpięta do sieci energetycznej;
- uzyskanie pozwolenia na przeprowadzenie robót budowlanych, gdy działka znajduje się na terenie wpisanym do rejestru zabytków (wydaje je wojewódzki konserwator zabytków);
- uzyskanie od zarządcy drogi zezwolenia na wjazd na działkę, gdy jest ona położona przy drodze krajowej lub wojewódzkiej;
- uzyskanie decyzji wyłączającej działkę z produkcji rolnej, gdy teren, na którym przeprowadzona ma zostać budowa domu, był wcześniej użytkowany rolniczo;
- uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów, np. gdy w wyniku nieodpowiedniego ukształtowania terenu nie ma możliwości wybudowania domu o pożądanej przez inwestora wielkości.
Większość wymienionych wyżej dokumentów jest opcjonalna. Obowiązkiem jest natomiast zgłoszenie budowy domu albo uzyskanie pozwolenia na budowę. To pierwsze pozwala szybciej rozpocząć prace, jednak jest możliwe wtedy, gdy inwestor planuje wzniesienie wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany (zgłoszenia powinno dokonać się w starostwie powiatowym na 21 dni przed rozpoczęciem prac).
Wniosek o pozwolenie na budowę będzie natomiast niezbędny w przypadku budowy obiektów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i bliźniaczej albo takich, które nie mieszczą się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane. Kto wydaje pozwolenie na budowę? Starosta i ma na to 65 dni (dla porównania w przypadku zgłoszenia prac starostwo powiatowe ma 21 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu).
Mimo, że w teorii zgłoszenie jest prostsze i mniej czasochłonne, większość inwestorów decyduje się na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu. Z czego to wynika? Dokonując zgłoszenia, trzeba mieć pewność, że obiekt nie będzie oddziaływał poza obszar działki, do czego niezbędne jest przeanalizowanie przez architekta aż 42 regulacji prawnych – zajmuje to nie tylko dużo czasu, ale również generuje dodatkowe koszty. Co więcej, nigdy nie ma pewności, czy urzędnik inaczej nie zinterpretuje danej regulacji, co może spowodować dodatkowe problemy.
Niezależnie od tego, czy inwestor zdecyduje się na zgłoszenie budowy, czy złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, powinien dołączyć następujące dokumenty:
- projekt budowlany w czterech egzemplarzach;
- zaświadczenie wydane przez izbę samorządu zawodowego o tym, że projektant posiada uprawnienia do projektowania domów;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- decyzję o warunkach zabudowy, gdy dla działki nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 17 zł, gdy zgłoszenie lub wniosek składa w imieniu inwestora pełnomocnik.
Krok 4: Rozpoczęcie budowy domu
Po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę, można odebrać dwa egzemplarze ostemplowanego projektu budowlanego, a także dziennik budowy (w starostwie powiatowym – koszt to około 20-30 zł). Jest on niezbędny, a za jego prowadzenie odpowiada kierownik budowy. Powinien on również wykonać plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz ustawić tablicę informacyjną. O roli kierownika budowy można dowiedzieć się więcej z naszego filmu:
Ostatnim obowiązkiem inwestora przed budową domu jest zgłoszenie rozpoczęcia prac w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Do zawiadomienia należy dołączyć oświadczenie kierownika budowy o tym, że przejął obowiązek kierowania pracami, oświadczenie o tym, że jest on wpisany na listę członków izby samorządu zawodowego oraz kilka informacji – m.in. terminy przewidywanego rozpoczęcia i zakończenia pracy czy maksymalną liczbę pracowników. Po dopełnieniu tego obowiązku można rozpocząć prace. Jakie są najważniejsze etapy budowy domu?
Etap I – Przygotowania i stan surowy
Pierwszy etap budowy domu polega na pracach przygotowawczych, do których zaliczają się m.in. wyrównanie i zagospodarowanie terenu, wytyczenie geodezyjne obiektów, ustawienie obiektów tymczasowych oraz wspomnianej wcześniej tablicy, na której powinny znaleźć się informacje o rodzaju prowadzonych robót, nazwa oraz adresy inwestora i wykonawcy, numer pozwolenia na budowę, adres i numer telefonu organu nadzoru budowlanego, a także numery alarmowe. Na tym etapie przygotowywane są także fundamenty, poziome elementy kanalizacji, ściany zewnętrzne, stropy i betonowe schody.
Etap II – Stan surowy otwarty i zamknięty
Na tych etapach budowy domu powstają takie elementy, jak:
- więźby dachowe;
- komin;
- pokrycie i okna dachowe.
Następnie możliwe jest zamknięcie bryły domu, wstawienie okien i drzwi, wykonanie i przetestowanie instalacji (elektrycznej, gazowej oraz wodnej), a także przygotowanie suchych tynków. Na koniec można również zamontować ogrodzenie.
Etap III – Ocieplenie, montaż i wykończenie
Bardzo istotnym elementem budowy domu jest wykonanie izolacji zewnętrznej, dzięki której obniżone zostaną koszty ogrzewania obiektu i która pozwoli uzyskać mieszkańcom optymalny komfort cieplny. Wykonuje się ją najczęściej ze styropianu oraz wełny mineralnej, a przygotowane ocieplenie pokryte zostaje specjalną warstwą zbrojącą, która chroni izolację przed uszkodzeniami.
Kolejnym krokiem jest montaż urządzeń grzewczych, a także prace wykończeniowe, do których zalicza się m.in.:
- ustawienie ścian działowych i położenie tynków;
- ułożenie podłóg;
- wykończenie poddasza i piwnicy;
- montaż urządzeń sanitarnych i kuchennych;
- malowanie ścian;
- montaż oświetlenia.
Krok 5: Zakończenie prac wraz z zawiadomieniem
Kiedy budowa domu zostaje zakończona, niezbędne jest posprzątanie terenu i usunięcie tablicy informacyjnej oraz wszelkich obiektów czy ogrodzeń, które zostały zamontowane tymczasowo w celu prawidłowego przeprowadzenia prac. Następnie powinny mieć miejsce odbiór prac budowlano-instalacyjnych, sprawdzenie przyłączy oraz instalacji, a także wydanie świadectwa charakterystyki energetycznej.
Zakończenia budowy dokonuje kierownik budowy, którego obowiązkiem jest złożenie oświadczenia o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym. Inwestor powinien natomiast zawiadomić o zakończeniu prac Powiatowy lub Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego i przedstawić niezbędne dokumenty.
Mowa tu o:
- dzienniku budowy;
- oświadczeniu kierownika budowy;
- protokołach odbioru przyłączy oraz instalacji;
- geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej;
- kopii świadectwa charakterystyki energetycznej i decyzji o pozwoleniu na budowę;
- kopii projektu budowlanego.
Wprowadzenie się do wybudowanego obiektu będzie możliwe, gdy urząd w ciągu 21 dni nie wniesie sprzeciwu, wyda potwierdzenie o braku zastrzeżeń, a urząd miasta lub gminy nada numer porządkowy domu.
Podsumowanie: ile trwa budowa domu i jaki jest jej koszt?
Czas trwania budowy domu może być różny, w zależności od zastosowanej metody, kwestii formalnych oraz wykonawcy. Przyjmuje się, że cały proces trwa od pół roku do dwóch lat, dlatego warto uzbroić się w cierpliwość.
Jaki jest koszt budowy domu? Warto przygotować się na wydatek rzędu min. 4-6 tys. zł za m2 i doliczyć do tego cenę, jaką należy zapłacić za działkę budowlaną, koszt zakupu lub sporządzenia projektu, opłaty urzędowe oraz koszt przyłączenia do sieci. Całkowita kwota, dla domu o powierzchni około 100 m2 budowanego metodą tradycyjną, prawdopodobnie przekroczy więc 500 tys. zł. Warto pamiętać o tym, by wykonać dokładny kosztorys budowy domu, dzięki czemu możliwe będzie uniknięcie dodatkowych kosztów.
Jak zaoszczędzić na budowie domu? Warto przede wszystkim rozważyć wzniesienie obiektu z drewna, np. w technologii szkieletowej, która w ostatnich latach cieszy się sporym zainteresowaniem wśród inwestorów. Kluczem do sukcesu jest również wybranie odpowiedniego wykonawcy, który może poszczycić się dobrymi opiniami wśród klientów oraz dokładne porównywanie cen materiałów.
Budowa domu to niełatwe zadanie, ponieważ wymaga odpowiedniego przygotowania, cierpliwości i oczywiście znacznych nakładów finansowych. Jednak spełnienie tego marzenia smakuje lepiej niż cokolwiek innego, dlatego zdecydowanie warto podjąć wyzwanie. Powodzenia!
